對一個物業(yè)管理企業(yè)來說，上至領(lǐng)導，下至工人，都要清楚圍繞中央空調(diào)系統(tǒng)運行管理所做的一切工作，都是為了使中央空調(diào)系統(tǒng)達到滿足使用要求、降低運行成本、延長使用壽命這三個基本目標。即以最經(jīng)濟的費用換取最高的綜合效能，實現(xiàn)最大的經(jīng)濟效益。

1. 滿足使用要求

中央空調(diào)系統(tǒng)的運行管理是建筑物業(yè)設施管理的重要組成部分，空調(diào)效果好壞所產(chǎn)生的影響是不容忽視的。對寫字樓來說，緊張工作的人們需要一個舒適的室內(nèi)空氣環(huán)境，如果空調(diào)效果滿足要求，不但有利于提高其工作效率，而且有利于寫字樓的租金收益；對星級酒店來說，入住的客人需要一個舒適的食宿環(huán)境，如果空調(diào)效果好，客人得到了應有的享受，他將有可能成為酒店的常客：對商業(yè)、餐飲、娛樂場所來說，前往消費的顧客希望有一個舒適的購物、飲食、娛樂環(huán)境，如果空調(diào)效果好，顧客就有可能呆長些、消費多些。這樣一來，顧客滿意，商家也高興，如此等等。由此可見，滿足使用要求的意義不僅僅是使人感到舒適，由感覺舒適所帶來的是工作效率的提高，是豐厚的經(jīng)濟效益，是無限商機。相反，如果空調(diào)效果差，不能滿足要求后果則不堪設想。

由于中央空調(diào)系統(tǒng)的運行效果直接體現(xiàn)在能否滿足人們的工作和生活要求方面，因此它是物業(yè)管理質(zhì)量優(yōu)劣和技術(shù)水平高低的直接反映，對衡量物業(yè)管理企業(yè)的服務水準、樹立其良好形象與聲譽有不可忽視的作用。一旦不能達到滿足使用要求這個目標，物業(yè)管理企業(yè)的正常經(jīng)營就會受到影響，甚至導致企業(yè)虧損。因此，滿足使用要求是中央空調(diào)系統(tǒng)運行管理必須達到的首要目標。

2. 降低運行成本

除人工費外，運行成本主要包括能耗費和維護保養(yǎng)費。目前我國中央空調(diào)系統(tǒng)的冷源絕大部分采用的是電動式制冷機（包括離心式、螺桿式和活塞式），其輔助設備如冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔風機、風冷式冷凝器風扇等也均為電動式的，而熱源則型式多樣：有傳統(tǒng)的燃煤鍋爐和燃油、燃氣鍋爐，也有方便快捷的集中供熱和電鍋爐，還有兩用的空氣熱源熱泵和直燃式冷熱水機組等。不管熱源是何種形式，大多數(shù)中央空調(diào)系統(tǒng)的主要能耗還是用電。由于建筑類別和地區(qū)的不同，中央空調(diào)系統(tǒng)的耗電量約占總耗電量的18%~35%，單位建筑面積的耗電量約為35W/m2~65W/m2.因此，降低運行成本的首要任務是想方設法減少用電量，同時也要盡量減少其他燃料（如煤、燃氣、燃油）的消耗量，以降低能源消耗費用。其次，在維護保養(yǎng)方面也要精打細算，盡量減少相關(guān)費用的開支。要通過精心操作、細致維護來延長易損件的使用壽命；通過定期的水質(zhì)檢驗和監(jiān)測情況來決定水質(zhì)處理的合理用藥量；通過少量多次和細心檢測來適度加注潤滑油等等。總之，通過嚴格、規(guī)范的管理來減少日常機物料的使用量，以減少相關(guān)費用的開支，達到降低運行成本的目的。

目前國內(nèi)還普遍存在著中央空調(diào)系統(tǒng)裝得起而用不起的情況，其根本原因就是運行費用太高。空調(diào)系統(tǒng)基本閑置不用，不能充分發(fā)揮其應起的作用。因此，努力降低運行成本是中央空調(diào)系統(tǒng)運行管理所要達到的重要目標。

3. 延長使用壽命

在配置有中央空調(diào)系統(tǒng)的建筑物的總投資中，一般中央空調(diào)系統(tǒng)的費用要占到總費用的20%左右。要使這方面的投資發(fā)揮出最大效益，就要保證在其正常的使用年限內(nèi)起到應起的作用。空調(diào)制冷設備的平均使用壽命參見表1-1。

我國政府在1985年對各種設備規(guī)定的折舊年限中，規(guī)定空調(diào)設備的折舊年限為18；1993年9月1日起實施的《中國商品流通企業(yè)財務制度》中規(guī)定制冷設備的折舊年限為10a~15a；自動化、半自動化控制設備的折舊年限為8a~12a。而中央空調(diào)系統(tǒng)的使用壽命能有多長取決于三個主要因素：一是系統(tǒng)和設備類型；二是設計、安裝、制造質(zhì)量；三是操作、保養(yǎng)、檢修水平。因此，精確確定整個中央空調(diào)系統(tǒng)的使用壽命比較困難。

從設備的使用壽命來看，一般進口主機（制冷機或鍋爐）的使用壽命可達20a~25a，國產(chǎn)優(yōu)質(zhì)主機的使用壽命可達15a~20a，在室外露天安裝并且全年運行的熱泵機組的平均壽命約為l5a。管道系統(tǒng)、控制系統(tǒng)以及末端裝置的使用壽命相對來說都要短些。由于使用壽命涉及到折舊年限和更新資金的投入，因此使用壽命應至少達到預期的使用年限，超過則更好，這樣就可以使更新資金晚投入，從而使整個物業(yè)管理或經(jīng)營成本適當降低。

此外，系統(tǒng)或主要設備的更新不僅要耗費大量的人力、物力，而且還會影響房間的正常使用。對大型主機和管道系統(tǒng)來說，對其更新還要損壞建筑結(jié)構(gòu)或室內(nèi)外裝修，從而帶來額外的經(jīng)濟損失和費用開支。因此，必須通過合理的使用、規(guī)范的操作、科學的保養(yǎng)、精心的維護、及時的檢修來充分發(fā)揮中央空調(diào)系統(tǒng)的作用，在保證其高效低耗運行的同時，還要減少故障的發(fā)生，盡量延長整個系統(tǒng)的使用壽命。這是中央空調(diào)系統(tǒng)運行管理的長遠目標。